Chinar Hotel & Spa Naftalan: действующий курорт и идея второй очереди

Что известно о расширении

В нашем реестре строящихся и планируемых курортов проект ведётся как расширение двух действующих пятизвёздочных курортов Нафталана — Chinar Hotel & Spa (сегодня Chinar Health Hotel) и Garabagh Resort & Spa — под управлением TABIA Group (до 18 октября 2024 года — PMD Hospitality). Это рабочее название позиции реестра, а не проект, объявленный оператором.

Оператор в открытых материалах говорит о строительстве новых отелей и модернизации действующих комплексов в общих словах. Отдельной сметы, номерного фонда, этапов и даты ввода второй очереди в Нафталане нет. Ранее встречавшиеся оценки «450 номеров и 120 млн долларов» для этого проекта ничем не подтверждены и здесь не используются. информация уточняется

Даты запуска, которые группа называла в 2024 году, относятся к другим объектам: The Central Point Hotel — 3 ноября, Hilton Garden Inn Baku — 10 ноября, Aghdam City Hotel — 15 ноября 2024 года.

Поэтому разбор опирается на действующий актив: площадку, номерной и коечный фонд, медицинский регламент, загрузку, тарифы и корпоративный контур, через который группа финансирует гостиничный бизнес.

Площадка и земля

Комплекс стоит в городе Нафталан на проспекте Ширван, индекс AZ4600. В справочниках указан дом 12 или дом 26. источники расходятся

По данным исполнительной власти города, санаторий занимает 18,8 га. Курортные каталоги пишут о 20 га зелёной территории. Для сравнения: соседний Gashalti Health Hotel той же группы — 3,5 га, Gold & Spa Naftalan, работающий с 2021 года, — 2,5 га.

На участке Chinar один главный корпус, плотность застройки низкая. Отсюда вывод исследования: новые спальные и лечебные корпуса можно поставить на своей земле и подключить к уже построенным сетям, не покупая участок. Это вывод из размера площадки, а не опубликованный генплан. оценка исследования, документально не подтверждена

Реконструкция и открытие

Капитальный ремонт советского санатория «Чинар» начался в мае 2007 года. По данным города, реконструкцию 312-местного санатория завершили в ноябре 2010 года. Пятизвёздочный Chinar Hotel & Spa Naftalan открыли в феврале 2011 года с участием Президента Азербайджана; в речи на открытии восстановление «Чинара» названо началом нового периода в развитии Нафталана.

В части туристических каталогов встречается 2013 год. Он относится к соседнему Gashalti или к обновлениям, а не к вводу «Чинара». информация уточняется

В советское время в Нафталане работали санатории «Мил» (480 мест), «Азербайджан» (480), «Ширван» (580), «Чинар» (560) и «Горан» (800). Исследование оценивает суммарную пропускную способность курорта того времени в 70 000 человек в год.

Вместе с санаторием город получил новые магистральные сети газа, воды и электричества, подъезд скоростной дороги к Баку и аэропорту Гянджи, ремонт фасадов и замену лифтов в девятиэтажных домах. оценка исследования, документально не подтверждена

Технический паспорт

По меморандуму оператора с публичным юридическим лицом ABAD в отелях сети работают этно-бутики с изделиями семейных фермерских и ремесленных хозяйств. по данным компании

Подрядчик внутри группы

Строительная компания PMD Projects создана в 2018 году (по данным исследования — в июне). Исследование называет в её портфеле резервный центр Центрального банка в Сумгаите, виллы Villa Siena, жилой комплекс Renaissance Palace, Говсанский олимпийский спортивный комплекс, пограничные пункты «Мазымчай» и «Самур», резервуары сточных вод и объекты в Карабахе. оценка исследования, документально не подтверждена

Свой генподрядчик даёт группе контроль над стоимостью и сроками будущей очереди в Нафталане. Договора подряда и сметы на неё нет. оценка исследования, документально не подтверждена

Холдинг PMD Group

PMD Group основана в 2013 году: девелопмент, инвестиции и управление недвижимостью. Председатель правления — Руслан Микаилов. Деловая пресса называет группу связанной с PASHA Holding; по данным прессы, у PMD Group и PASHA Holding один юридический адрес — проспект Нефтчиляр, 153, Баку.

В коммерческой недвижимости Баку у группы Chinar Plaza, Dalga Plaza, Sahil Plaza, Bayil Plaza и бизнес-центр BEGOC.

Оператор: PMD Hospitality → TABIA Group

TABIA Group ведёт историю с 2016 года как бывшая PMD Hospitality. Как отдельное общество PMD Hospitality зарегистрирована в августе 2018 года. 18 октября 2024 года компания сменила бренд на TABIA Group.

Chinar вошёл в портфель в декабре 2018 года, Garabagh Resort & Spa — в феврале 2020 года. Сегодня в направлении Wellbeing пять курортов: Galaalti Hotel & Spa, Garabagh Resort & Spa, Chinar Health Hotel, Gashalti Health Hotel и Lankaran Springs Wellness Resort. Всего в портфеле 16 отелей, в том числе Chenot Palace Gabala, Excelsior Hotel & Spa Baku, Badamdar Hotel & Residences, Shamakhi Palace Sharadil, Hilton Garden Inn Baku и Aghdam, The Central Point, Aghdam City Hotel, Ramada Plaza Gence, Goygol Lake Resort и Yevlakh City Hotel.

Операционным директором PMD Hospitality в материалах выставки 2023 года назван Орхан Муса. оценка исследования, документально не подтверждена

Уставный капитал оператора

Гостиничный бизнес группа финансирует через уставный капитал оператора. PMD Hospitality зарегистрирована с капиталом 100 000 AZN. В марте 2021 года капитал увеличен на 5 794 600 AZN, до 5 894 600 AZN — в 59 раз. В июле 2021 года, третьим повышением за год, — с 7 124 600 до 10 284 600 AZN. В декабре 2022 года — на 16 619 000 AZN, до 29 825 600 AZN.

От регистрации до декабря 2022 года капитал вырос примерно в 300 раз. Исследование округляет итог до 30 000 000 AZN.

Отдельно капитал компании отеля Excelsior в Баку увеличивали со 100 000 до 273 000 AZN. оценка исследования, документально не подтверждена

Юридические лица в Нафталане

Исследование описывает схему «владение — подряд — управление»: недвижимость на имущественных компаниях, стройка у PMD Projects, эксплуатация у оператора. Проверка показала другую картину по имущественным компаниям Нафталана: в декабре 2021 года YENİ ÇİNAR HOTEL COMPANY ƏMLAK и YENİ NAFTALAN HOTEL COMPANY ƏMLAK вместе с имущественными компаниями отелей в Ленкорани и Excelsior прекратили деятельность и присоединены к PMD Group. В ноябре 2022 года из PMD Group выделены новые общества PMD Agro Əmlak и PMD Əmlak; «Чинара» среди выделенных нет.

Утверждение исследования, что имущественная компания «Чинара» после присоединения снова выделена и держит недвижимость отдельно, не подтверждено. На ком сейчас числится комплекс — на PMD Group или на одной из новых имущественных компаний — в открытых данных не видно. источники расходятся

Клинический профиль

Основа лечения — ванны с нативным нафталаном. По словам врачей санатория (2019), нафталан применяется более чем при 77 заболеваниях: костно-мышечная система, кожа, сосуды, нервная система, гинекология, урология, пищеварение. В позиционировании оператора и в пакетах главное направление — опорно-двигательный аппарат. по данным компании

Что входит в стандартный лечебный пакет 2026 года: питание (диетический шведский стол), осмотр при заезде, базовые анализы крови и мочи, нафталановые и йодобромные ванны, физиотерапия (инфракрасная, магнитная, лазерная, ультразвуковая), финская сауна и хаммам по согласованию с врачом, бассейн, консультации диетолога, стоматолога, уролога, гинеколога, физиотерапевта или невролога. Число процедур назначает лечащий врач.

• Поликлиника и центр нафталанотерапии
• Физиотерапия, гидротерапия, лечебный массаж, зал ЛФК
• Крытый бассейн 25 × 12 м и открытый бассейн
• Диатермия, электромедицинское оборудование и лазерные установки оценка исследования, документально не подтверждена

Отработанный нафталан на курорте собирают, регенерируют, очищают и проверяют в лаборатории на уровне общекурортного объединения «Нафталан». оценка исследования, документально не подтверждена

Регламент нафталановых ванн

Температура ванны — 37–38 °C, одна ванна длится 8–10 минут. Первые ванны назначают через день, затем по 2–3 дня подряд с одним днём отдыха. Курс — 10–12 ванн. По словам врачей, действие сохраняется 1,5–2 месяца после курса. по данным компании

Курс в 10–12 ванн с перерывами занимает 12–14 суток. Так длина заезда задаётся медицинским регламентом, а не выбором гостя, и от неё зависит пропускная способность медицинского центра. оценка исследования, документально не подтверждена

Медицинский департамент укомплектован врачами-курортологами и терапевтами — выпускниками Азербайджанского медицинского университета с многолетней практикой нафталанотерапии. Имена врачей здесь не приводятся. по данным компании

Поток гостей и загрузка

В 2019 году санаторий называл в среднем 10 000 гостей в год, из них более 60 % — иностранцы. Для иностранцев в тариф входит медицинская страховка 2 AZN с человека в сутки. по данным компании

В декабре 2018 года, за 10 дней до Нового года, исполнительная власть города сообщала: 70–80 % мест трёх курортов группы забронированы заранее. Вместимость: Chinar — 353 места, Gashalti Health Hotel — 342, Garabagh Resort & Spa — 264, всего 959 мест.

В первом квартале 2025 года на Нафталан пришлось 3,5 % ночёвок иностранных туристов в регионах страны, на Габалу — 2,7 %. Исследование относило эти цифры к 2024 году и ко всему туристическому потоку — это неточно.

Ёмкость и загрузка: оценка

Годовой фонд при 353 местах — около 128 800 койко-суток. 10 000 гостей при заезде 12–14 суток — это 120 000–140 000 койко-суток, то есть почти весь фонд. Отсюда вывод исследования: в высокий сезон (май–октябрь) комплекс заполнен полностью, с доселением в двухкомнатные и семейные номера, а свободного фонда в сезон нет. оценка исследования, документально не подтверждена

Цифры 2019 года могли относиться к меньшему числу мест, а 100 % в сезон — расчёт, а не опубликованная загрузка. Надёжная точка — 70–80 % предварительных броней в декабре 2018 года. информация уточняется

Тарифы 2026 года

Тариф — лечебный пакет: проживание, трёхразовое питание и лечение в одной цене. Высокий сезон — май–октябрь, низкий — январь–апрель и ноябрь–декабрь. Premium Two-Bedroom Suite и Presidential Suite продаются за номер.

Двухнедельные пакеты за 2 170 и 2 730 AZN, которые приводит исследование, в открытых прайс-листах не найдены. оценка исследования, документально не подтверждена

Для сравнения, в мае 2019 года до 1 июня номер стоил 121 AZN за одного гостя и 205 AZN за двоих, в праздники — 143 и 240 AZN. К 2026 году стандарт для одного гостя в высокий сезон стоит 195 AZN.

Рынок Нафталана

Цены санаториев Нафталана на 2026 год различаются по сезону, включению лечения и корпусу. Таблица ниже повторяет прайс-листы, как они собраны в исследовании; построчно мы их не перепроверяли, кроме Chinar.

Три пятизвёздочных курорта Нафталана — Chinar, Gashalti и Garabagh — у одной группы. Стандарт Chinar с лечением в высокий сезон — 195 AZN; ближайший современный конкурент вне группы, Gold Naftalan, продаёт Standard за 150 AZN без лечения. Это разные продукты.

Публичный образ и продажи

В государственных и деловых СМИ Азербайджана Chinar подаётся как витрина развития регионального оздоровительного туризма и ненефтяной экономики; на открытии в 2011 году его восстановление назвали началом нового периода Нафталана.

Группа показывает Chinar и Garabagh вместе как медицинский кластер на выставках: «Российская неделя здравоохранения» в Москве, KITF в Алматы, AITF в Баку. оценка исследования, документально не подтверждена

На чём держится идея второй очереди

• Земля есть: 18,8–20 га при одном главном корпусе, сети обновлены при реконструкции.
• Спрос в сезон выше ёмкости: поток и длина курса дают почти весь годовой фонд койко-суток. оценка исследования, документально не подтверждена
• Цена выше рынка: 160–195 AZN за стандарт с лечением против 35–139 AZN у санаториев с лечением.
• Рынок уже платит за новый корпус: +12–14 % в двух санаториях Нафталана.
• Медицинское ядро уже построено: поликлиника, нафталановый центр, SPA 400 м², бассейн, рестораны.
• У группы свой генподрядчик и источник капитала — уставный капитал оператора.

Вывод исследования: новые корпуса на своём участке снимут ограничение мощности, а удельные затраты на номер будут ниже, чем у курорта с нуля, потому что поликлиника, SPA и рестораны уже работают. Чисел ни по затратам, ни по марже нет; инвестиционного решения группа не публиковала. оценка исследования, документально не подтверждена

Риски и ограничения

Чего нет в открытых данных

• Смета, номерной фонд, этапы и дата второй очереди
• Выручка, загрузка по месяцам и средний тариф комплекса
• Текущий балансодержатель недвижимости «Чинара»
• Суммы повышений капитала оператора между июлем 2021 и декабрем 2022 года
• Медицинская лицензия и численность персонала