Soudah Peaks: высокогорный велнес-кластер в Асире

Проект и собственник

Soudah Peaks — круглогодичный высокогорный проект в провинции Асир. Велнес-составляющая в мониторинге называется Soudah Peaks Luxury Mountain Wellness (фаза 1). Это не отдельная больница, а оздоровительный кластер внутри курорта.

Девелопер — Soudah Development Company (SDC, شركة السودة للتطوير), закрытое акционерное общество, зарегистрированное 24 февраля 2021 года. Сто процентов участия — у Public Investment Fund (PIF). В портфеле PIF компания отнесена к блоку недвижимости, инфраструктуры и гигапроектов.

Два основания велнес-кластера

У велнес-части два описанных основания. Первое — зона мастер-плана Sabrah (зона 3) на южном плато: уединённый анклав оздоровления и регенерации. Второе — инвестиционный лот «Luxury Wellness Resorts Development at Soudah Peaks»: девять отелей и глэмпинг на 1 120 номеров, включая один велнес-отель категории upper upscale на 130 номеров.

Для этого велнес-отеля на 130 номеров и для двух ультра-люксовых отелей на 120 номеров лот прямо требует международного оператора.

Где цифры не сходятся

Одни и те же параметры в редакциях проекта и в пересказах не совпадают. Ниже — обе цифры, без выбора «правильной» там, где документы проекта сами расходятся.

Стратегия фонда на 2026–2030

В начале 2026 года совет директоров PIF утвердил стратегию на 2026–2030 годы. Целевой объём активов под управлением к 2030 году — $2,67 трлн. Фактический объём на конец 2025 года — 3,396 трлн SAR (свыше $900 млрд).

Там же зафиксированы пересмотр сроков других строек: пауза строительства Mukaab в Эр-Рияде в январе 2026 года, сдвиг New Murabba на 2040 год, реструктуризация NEOM и Trojena. Это контекст стратегии фонда, а не оценка Soudah Peaks.

Объявленные инвестиции

Прямой объём, названный на запуске в феврале 2021 года, — более 11 млрд SAR (около $3,0 млрд) на 2021–2023 годы. Поздняя оценка всего проекта — более $3,9 млрд (около 14,6 млрд SAR). Инфраструктурный бюджет при этом назван около $1 млрд (около 3,75 млрд SAR). по данным компании

Доля инфраструктуры в общем бюджете в исследовании оценена примерно в 25,6–27,3%. Отдельной отчётной строки с этой долей нет. оценка исследования, документально не подтверждена

Там же приведена расчётная стоимость вертикального девелопмента около $2,9 млрд и удельный показатель $530 000–700 000 на условный номер или жилой юнит вместе с коммерческой инфраструктурой. Это расчёт исследования, не отдельная объявленная смета. Продажа 1 336–1 337 резиденций (особняки, виллы, шале) названа способом частичного возврата капитала. оценка исследования, документально не подтверждена

Три очереди

Первая очередь (цель — 2027) занимает пять из шести зон, без агротуристической Jareen: 940 гостиничных номеров (34,8% базового плана), 391 резиденция (29,3%) и 32 000 м² торговли (40,0%).

Вторая очередь (2029) доводит накопленный фонд до 1 735 номеров (+795), 641 резиденции (+250) и вводит 2 150 единиц жилья для персонала.

Третья очередь (2033) подключает Jareen и выводит курорт на 2 700 номеров в 18–20 отелях по базовому плану или на 2 810 по детальному плану 2025 года, плюс 1 336–1 337 резиденций, 3 022 единицы жилья персонала и 80 000 м² коммерческих площадей. информация уточняется

Лот на 1 120 номеров

Лот для частных девелоперов и операторов — 1 120 номеров, 41,5% всего гостиничного фонда. Доли категорий ниже взяты из спецификации лота.

Чужие тарифы и летний климат

Собственный тариф Soudah Peaks в материале не назван. Для контекста приведены чужие открытые тарифы 2025–2026 годов: Six Senses и Ritz-Carlton Reserve на Красном море — 5 000–12 000 SAR за ночь; курорты Аль-Улы — 4 000–8 000 SAR за ночь. Средний чек посетителя Аль-Улы назван 2 100 SAR при плане 1 400 SAR.

С мая по сентябрь на высоте 3 015 м в Суде названа средняя температура около 20 °C — в те месяцы, когда на большей части страны жара и низкий сезон. оценка исследования, документально не подтверждена

Без стационара

В мастер-плане нет стационарных госпиталей, хирургических клиник, лицензируемых центров инвазивной медицины и санаториев больничного типа. Профиль, который описан, — неинвазивный: превентивный, климатический, спортивно-восстановительный и холистический велнес.

Рядом по тексту противопоставлен прибрежный проект AMAALA, где названы клинические резорт-клиники. К Soudah Peaks эта клиническая схема не отнесена.

Четыре контура

Описаны четыре контура инфраструктуры, не как уже продаваемые программы с ценой.

• Эко-спа и велнес-центры в ландшафте: гидротерапия, бальнеологические ритуалы, физическая регенерация.
• Центры медитации, ретриты, павильоны для йоги, тихие зоны.
• Активное долголетие: терренкуры и тропы, маунтинбайк, конные маршруты, 18-луночное поле для гольфа на плато Tahlal, открытый тренажёрный комплекс в Red Rock.
• Агровелнес в зоне Jareen: горный кофе, клубника, пасеки. Это сырьевая база, а не утверждённое меню процедур.

Высота 3 015 м

Перепад высот на территории (в документе — 637,5 км², с вилкой редакций) — от 802–820 м в долинах у Риджаль-Альмаа до 3 015–3 025 м на Джабаль-ас-Суда.

Для отметки 3 015 м приведены расчётные величины: барометрическое давление около 525 мм рт. ст. против 760 на уровне моря; парциальное давление кислорода во вдыхаемом воздухе ниже примерно на 30%; эффективная доля кислорода около 14,8% против 20,9%. Это модель исследования, не измерение на площадке. оценка исследования, документально не подтверждена

Диапазон 2 200–3 015 м описан как среда гипоксии. Внутри курорта названа схема «жить высоко — тренироваться ниже»: проживание на 2 500–3 015 м и нагрузка на террасах 800–1 500 м. Как установленный протокол отеля это не зафиксировано. оценка исследования, документально не подтверждена

Можжевельник и посадки

Склоны покрыты лесами можжевельника Juniperus procera. Высажено 335 542 местных дерева; цель — свыше 1 миллиона к 2030 году. по данным компании

Действие фитонцидов (бронхолитическое, антибактериальное, седативное) и связь традиции «цветочных людей» с будущими спа-протоколами — интерпретация исследования, не объявленная услуга. оценка исследования, документально не подтверждена

Доля застройки и охрана

Мастер-план AtkinsRéalis для SDC и PIF. Пятно капитальной застройки — не более 1% территории (менее 6,3 км²). Осваиваемая площадь с дорогами, гольфом и открытыми площадками — 3,6% (около 22,9 км²). Под строгую охрану с Национальным центром дикой природы отдано 28% земельного банка SDC (около 178 км²): выпущены 10 аравийских горных газелей и 23 краснокнижных козла.

Правила застройки

Свод Soudah Guidelines подготовлен AtkinsRéalis вместе с SDC и задан как обязательное правило для региональных градостроительных норм Aseer. Он требует каменную и глинобитную архитектуру Асира, местные материалы, ступенчатую посадку в рельеф и орнамент Аль-Катт Аль-Асири (нематериальное наследие ЮНЕСКО) в интерьерах.

Шесть зон

Sabrah: резиденции и спа

В базовом расчёте на 180 номеров Sabrah приходится 17 980 м² гостиничной GFA. На 165–166 резиденций отведено 375 750 м² — 92,5% застройки зоны (406 370 м²). Средняя GFA резиденции в этом пересчёте — около 2 277 м² против около 234 м² в Tahlal. Жилья персонала в Sabrah нет: 2 881 единица сидит в Tahlal. оценка исследования, документально не подтверждена

Зона описана как закрытый анклав сверхкрупных поместий с доступом к спа, павильонам йоги и ретритам. Текущая гостиничная квота — 130 номеров.

Сети, вода и дорога гостя

Инфраструктурный консультант с 2022 года — Khatib & Alami (высоты 820–3 025 м).

В декабре 2025 — январе 2026 года SDC подписала с National Grid SA (структура Saudi Electricity Company) контракт на 1,3 млрд SAR ($347 млн): узловая подстанция 380/132 кВ на 500 МВА и две подстанции 132/13,8 кВ. Мощность названа достаточной для пика всех трёх фаз до 2033 года. по данным компании

Вода: 15 резервуаров и насосных станций суммарно на 93 150 м³. Заявленные цели территории — водная самодостаточность, энергетический плюс и нулевые отходы. Это цели, не отчёт о достижении.

Аэропорт Абхи: в декабре 2023 года 222 рейса в неделю, из них 34 международных. План расширения — более 13 миллионов пассажиров в год к 2028 году и связь более чем с 250 направлениями. Названы магистрали к Таифу и Эр-Рияду. Исторически на пике работала канатная дорога пролётом около 900 м. Внутри кластера названа система мобильности под управлением Parsons.

Команда и пакеты 2022–2026

Тендеры на здания, включая WP3 с Sabrah в июне 2026 года, стоят в середине 2026-го. Исследование делает из этого вывод, что к концу 2027 года скорее успеют модульные объекты, глэмпинг, WP5 и пусковые комплексы, а капитальные отели и крупные особняки фазы 1 сдвинутся на 2028–2029, рядом с терминалом Абхи (2028) и фазой 2 (2029). Это вывод по календарю торгов, не перенос официальной даты. оценка исследования, документально не подтверждена

Собственность

Права застройки и активы — у SDC. Председатель совета директоров — наследный принц и премьер-министр Мухаммед бин Салман бин Абдулазиз Аль Сауд.

Совет и руководство

В совете также названы принц Бадр бин Абдулла бин Фархан Аль Сауд (министр культуры), принц Турки бин Талал Аль Сауд (губернатор Асира и глава ведомства по развитию Асира), инж. Ибрагим Аль-Султан, проф. Фахд Аль-Рашид и инж. Айман Аль-Мудайфер.

Блок сообществ курирует д-р Рим Аль-Фраян. Отбор операторов, письма о намерениях и договоры управления отнесены к департаменту гостиничных активов; имя руководителя департамента не названо.

Операторы

На выставках в ноябре 2024 и апреле 2025 года SDC подтверждала переговоры с гостиничными операторами и не публиковала полный список брендов. по данным компании

В дорожной карте Chedi Hospitality зафиксирован проект CHEDI Soudah Peaks с открытием в 2030 году. Стефан Шупбах, президент и генеральный директор Chedi Hospitality, подтвердил четыре отеля в Саудовской Аравии, включая горный курорт в Soudah Peaks на высоте 3 000 м, а также проекты в Эр-Рияде (Wadi Safar), Аль-Уле и Trojena. В портфеле группы назван велнес-бренд Serai. по данным компании

Дэниел МакБрерти до SDC вёл концепцию The Chedi Hotel Wadi Safar, получившую Hotel Concept of the Year. Связка биографий не означает, что Chedi назначен оператором именно 130-номерного отеля Sabrah: лот по-прежнему требует международного оператора на этот отель и на два ультра-люксовых (120 номеров) отдельно.

Для части бутик-отелей PIF учредил национальную управляющую компанию Adeera. по данным компании

Сертификаты и меморандумы

На территории названо более 200 исторических памятников (каменные деревни, мечети, минареты, башни, форты). Часть готовится к номинации в Список всемирного наследия вслед за деревней Риджаль-Альмаа.

Требования к работодателю в Абхе

Для операторов и подрядчиков в Абхе названы действующие требования: закон о защите персональных данных на анкеты гостей и наём руководителей; трудовые договоры частного сектора регистрируются в Qiwa, и должность, оплата и дата выхода в оффере должны совпадать с записью; иностранный специалист проходит квоту разрешения на работу, рабочую визу и удостоверение резидента (Iqama) через Muqeem. Если оператор переносит в страну региональную штаб-квартиру, лицензирование юрлица выстраивается до финальных офферов.

Что уже зафиксировано

Фаза 1 официально целится в 2027 год: 940 номеров, 391 резиденция, 32 000 м² торговли. Точка входа частного капитала, которая описана, — лот на 1 120 номеров, внутри него велнес-отель на 130 номеров в Sabrah и пять отелей luxury и ultra-luxury на 570 номеров (450 + 120).

Контракт электросети на 1,3 млрд SAR (500 МВА) и 15 резервуаров на 93 150 м³ уже названы. Тендер WP3 с Sabrah стоит на июнь 2026 года при надзоре Parsons и проектировании AECOM.

Chedi Hospitality — первый названный ультра-люксовый оператор, с проектом The Chedi Soudah Peaks и сроком 2030. Это не назначение на все 1 120 номеров лота.

Рекомендация исследования операторам Sabrah, Tahlal и Sahab — строить программы вокруг высоты до 3 015 м (гипоксия, схема «жить высоко — тренироваться ниже», можжевельник, мониторинг акклиматизации и обогащение воздуха в номерах и спа до «физиологической высоты» 1 500–1 800 м). В мастер-плане как построенные системы это не перечислено. Диапазон 4 000–12 000 SAR за ночь в этой рекомендации — чужие тарифы, не прайс Soudah Peaks. оценка исследования, документально не подтверждена

Риски и развилки

Чего в материале нет

В материале нет выручки, загрузки, ADR и прайса самого Soudah Peaks, нет штатной численности сверх цели 8 000 рабочих мест и жилья персонала, нет регистрационного номера компании и нет перечня медицинского оборудования.