Рынок M&A отелей 4–5* и medi-spa в 2024–2026 годах: сделки, мультипликаторы, бенчмарки

Объёмы сделок: восстановление после дна 2023 года

Рынок сделок с гостиничной недвижимостью высокого класса прошёл переоценку стоимости капитала 2022–2023 годов и в 2025 году вернулся к росту. Число сделок почти не растёт, зато растёт их денежный объём: капитал концентрируется в крупных лотах, платформенных покупках и трофейных активах.

Число сделок в секторе путешествий, досуга и гостеприимства в 2025 году снизилось на 3,1% (около 848 против 875 годом ранее), а раскрытая стоимость выросла с 28,2 до 51,6 млрд $. В первом полугодии 2026 года тенденция продолжилась: 402 сделки на 39,6 млрд $ — число сделок −7,6%, стоимость +106,8% к первому полугодию 2025 года.Число сделок 2024 года и точное значение 848 — по выдержкам отчёта; полный текст недоступен.

Доля мегасделок (дороже 5 млрд $) в стоимости сделок потребительских рынков в 2026 году — 47% против 39% в 2025 и 23% в 2024 году. Это сектор шире гостиничного, цифра показывает общий сдвиг к крупным сделкам. информация уточняетсяСтраница публикации не открылась, значение подтверждено только выдержкой.

Стоимость денег, спреды и долг

Разворот 2025 года связан с возвратом положительного финансового рычага: доходность отеля стала выше ставки по кредиту. По выпускам коммерческих ипотечных бумаг США в III квартале 2025 года ставка капитализации гостиничных кредитов превышала купон на 106 б. п. — больше, чем у любого другого типа недвижимости; в выпусках 2026 года спред вырос до 124 б. п.

Риски долга остаются. Доля просроченных гостиничных кредитов в этих бумагах в декабре 2025 года — 6,61%; в сентябре 2026 года общая просрочка по рынку достигла 8,02% (максимум с 2020 года), по отелям — 6,18%.

Безрисковая ставка в Европе выросла: средняя доходность 10-летних облигаций Франции — 2,97% в 2024 году, 3,37% в 2025-м, 4,00% в августе и 4,44% в сентябре 2026 года. Премия за риск по праймовым отелям при неизменной начальной доходности сужается — капитал соглашается на малый спред ради трофейного фонда.

В исследовании приведены также «стена погашения» гостиничных кредитов на 48 млрд $ и доля рефинансированных кредитов 90% за 2025 год. Первичного подтверждения мы не нашли; по другим данным, объём погашений гостиничных кредитов в 2026 году — около 18,7 млрд $. информация уточняется

Операционный фон: США, Европа, Азия

Слабость рынка США сосредоточена в нижних сегментах. Люкс и верхний upscale за 12 месяцев по апрель 2026 года держали загрузку 67,1% при ADR около 278 $ и RevPAR около 186 $. Прогноз на 2026 год: RevPAR люкса +5,2%, эконом-сегмента −0,6%, по стране +2,5%. В июле 2026 года, в месяц чемпионата мира по футболу, RevPAR по США составил 119,77 $ (+8,2% к июлю 2025 года).

Нового предложения мало: прирост номерного фонда в 2025 году — 0,7% (в исследовании ошибочно 1,3%). Дефицит новых отелей поддерживает цены существующих объектов 4–5*.

Европа: средняя маржа валовой операционной прибыли (GOP) отелей за 11 месяцев 2025 года — около 37%, в Южной Европе — около 42%, в Западной — около 33%. Япония: за первое полугодие 2026 года RevPAR +2,6%, GOPPAR +2,3% при ADR выше 275 $ — рост замедлился после 2025 года. В Австралии в начале 2026 года ставки капитализации испытывали давление вверх.

Как оценивают действующий отель

Отель — операционный бизнес с ежедневной сменой тарифа, высокой долей переменных затрат и циклом обновления имущества. Поэтому стоимость действующего объекта сверяют тремя подходами: капитализацией дохода, дисконтированием денежных потоков и сравнением с проданными аналогами. Сравнивать мультипликаторы сделок можно только после приведения их к одной базе.

Что сдвигает мультипликатор

• Резерв на обновление мебели и оборудования (FF&E). В США и Европе доход для ставки капитализации считают после резерва около 4–5% выручки; если продавец его не вычел, EBITDA завышена. В Японии ставки котируют до резерва, и они выглядят на 50–75 б. п. ниже. оценка исследования, документально не подтверждена
• План обязательной модернизации бренда при смене собственника (PIP) — по оценке исследования 10 000–40 000 $ на номер; его стоимость вычитают из цены или добавляют к ней при расчёте эффективного мультипликатора. оценка исследования, документально не подтверждена
• Отложенные капитальные затраты. Продавцы включают их в мультипликатор: пример — продажа отеля в Хьюстоне по 25,0x EBITDA с учётом 49 млн $ затрат, которых продавец избежал (часть 3).
• Предпродажная подготовка за 18–24 месяца (аудит отчётности, закрытие требований бренда, доля прямых продаж) — по оценке исследования, сохраняет 1–2 оборота EBITDA в цене. оценка исследования, документально не подтверждена
• Ставка капитализации при выходе в моделях фондов — с надбавкой к входной: около +25 б. п. на первичных рынках, +50 б. п. на вторичных, +100 б. п. в стресс-сценарии. оценка исследования, документально не подтверждена

Коридоры мультипликаторов и ставок капитализации

Коридоры ниже — сводка отраслевых обзоров на 2025–2026 годы. Это не сделки, а ориентиры для первичного отбора; сделки с ценой и мультипликатором — в части 3. Где обзоры расходятся с исследованием, указаны оба значения.

Сборы брендов, труд и маржа

Мультипликатор зависит от операционного рычага. В отелях полного сервиса номера дают около 60% выручки, питание и банкеты — около 30%; в select-service на номера приходится до 90%. Маржа GOP полного сервиса в США — 25–35% (33,5% в 2024 году против 36,9% в 2019-м), у upscale select-service — 40–50%.

Сборы бренда берутся с верхней строки: для Hampton by Hilton — 6% роялти и 4% программного сбора с выручки номеров. информация уточняетсяПо сводкам документа о франшизе; сам документ не открывался.

Затраты на персонал на занятый номер у отелей ограниченного сервиса эконом- и midscale-класса — 20,34 $ против 9,31 $ у отелей длительного проживания (данные 2023 года; в исследовании первая цифра ошибочно отнесена к «традиционному» отелю). Страхование имущества, по исследованию, подорожало на 17,4% в 2024 году.

Покупки Host Hotels & Resorts в 2024 году

Крупнейший гостиничный REIT США раскрывает по каждой крупной сделке цену, мультипликатор EBITDA и ставку капитализации на прогнозных результатах года. Это редкий открытый набор сделок с отелями 4–5* с полной арифметикой. Мультипликаторы ниже — расчёт компании на прогнозе, поэтому помечены «данные компании».

Turtle Bay — пример покупки с низкой входной доходностью ради последующего роста: курорт переведён под бренд The Ritz-Carlton с ключевыми деньгами Marriott; компания ожидала 10–12x EBITDA на стабилизированных результатах 2027–2029 годов. В исследовании стабилизированные 44 млн $ и 14x ошибочно названы EBITDA — это чистая прибыль и мультипликатор к ней.

1 Hotel Central Park: прогноз 2024 года — RevPAR 545 $, совокупная выручка на номер 735 $, EBITDA около 102 500 $ на ключ; отель открыт в 2015 году, добавлен пентхаус на пять ключей, ближайших капитальных затрат не требовалось. Высокая начальная доходность для Нью-Йорка объясняется расчётом деньгами и отсутствием капзатрат. по данным компании

Продажи Host Hotels и разрыв с биржевой оценкой

Компания называет мультипликатор продажи четырёх сезонов «значительно выше» собственной биржевой оценки. Этот разрыв между ценой отдельных отелей и оценкой публичных гостиничных REIT подталкивает выкуп акций и сделки по выводу REIT с биржи. Цифра «на 4 оборота выше» и ставка 5,9% из исследования в материалах компании не найдены, как и данные о забастовке и падении загрузки в Хьюстоне до 58,9%.

Европа: трофейные отели и портфели

Исправления к исследованию: финансирование Banco BPM на 495 млн € относится к сделке 2022 года по проекту в Милане (Palazzo del Toro), а не к Six Senses Rome; «рекорд континентальной Европы» подтверждён только как рекорд Рима; рост стоимости The Ritz London «в 150 раз за 50 лет» не подтверждается (в 1995 году отель купили за 75 млн £, рост — около 10 раз); операционная прибыль отеля в 2018 году — 15 млн £ при выручке 47 млн £ (в исследовании 7–13 млн £); сделка KKR и Baupost — декабрь 2024, а не 2025 год.

В Азии средняя цена люксового отеля в 2025 году выросла на 24% до ≈ 585 000 $ за ключ, upscale-отели Сингапура продавались примерно по 636 000 $ за ключ. по данным компании

Платформенные сделки: бренды без стен

Глобальные сети в 2024–2026 годах покупали бренды и управляющие платформы, а не недвижимость: так расширяется система лояльности без капитальных затрат. Типичная схема — фиксированная цена на закрытии плюс отложенные выплаты при росте сети.

Hyatt в июне 2025 года продала недвижимость Playa (15 курортов) за 2,0 млрд $. За управляющий бизнес фактически осталось около 555 млн $; компания ожидает стабилизированную скорректированную EBITDA 60–65 млн $ в 2027 году — это около 8,5–9,5x. по данным компании

Мультипликаторы 10,0x / 9,2x / 8,1x из исследования — это целевая цена аналитика по акциям Playa, а не мультипликатор сделки. информация уточняется

Партнёрство Hilton с Small Luxury Hotels of the World: в 2025 году портфель SLH превысил 650 отелей в 90+ странах; по словам SLH, партнёрство помогло росту её собственной выручки на 18% за год (не выручки отелей-участников, как в исследовании). по данным компании

Биржевые мультипликаторы: бренды и владельцы стен

Владельцы брендов без недвижимости оцениваются дороже владельцев курортов и казино: у франчайзеров высокая отдача на капитал и нет затрат на поддержание зданий. Значения ниже — порядок величин на 2026 год; база (за прошедшие 12 месяцев или прогноз, скорректированная или отчётная EBITDA) у разных расчётов различается, поэтому все они помечены как оценка.

Велнес-недвижимость: размер рынка

Мировая экономика велнеса в 2024 году — около 6,8 трлн $ (+7,9% за год, около 6,1% мирового ВВП); прогноз — около 7,6% роста в год и почти 10 трлн $ к 2029 году. Самый быстрорастущий сектор внутри неё — велнес-недвижимость (жильё, курорты и объекты, спроектированные вокруг здоровья).

В 2025 году рынок велнес-недвижимости вырос на 23% до 876 млрд $ на фоне роста мирового строительства примерно на 3%. Крупнейший рынок — США (254 млрд $), самый быстрый — Азиатско-Тихоокеанский регион (350 млрд $ в 2025 году против 278 млрд $ годом ранее). Прогноз — более 1 трлн $ в 2027 году и 1,8 трлн $ к 2030 году (около 15% в год).

Капитал в медицинских велнес-курортах

Семейные операторы медицинских курортов в 2023–2026 годах привлекают институциональный капитал: миноритарные раунды, совместные предприятия с девелоперами и суверенными фондами, проектное финансирование новых объектов.

Исправления к исследованию: юридический, финансовый и брокерский консультанты раунда Lanserhof работали на стороне AltamarCAM, а не Lanserhof; Paul Hastings консультировал Amaala Company, а не клинику; SHA Emirates с девелопером IMKAN — проект в районе AlJurf (Абу-Даби, объявлен в 2019 году), а не «остров»; Capella в проекте BDMS — партнёр по жилью, а не по клиническому велнесу; участие Макса Готтшалька в фонде Clinique La Prairie с октября 2025 года не подтверждено.

Отношение кредита к стоимости Oakmond около 56% — наш расчёт (145 из 260 млн €), компания его не публиковала. оценка исследования, документально не подтверждена

Medi-spa: консолидация и мультипликаторы

Автономные клиники эстетической медицины — главная арена стратегии «покупай и укрупняй» для фондов прямых инвестиций. Рынок раздроблен, около 90% пациентов — женщины, оплата идёт напрямую, без страховых компаний, значительная часть выручки — повторные процедуры и абонементы.

Число medi-spa в США — более 10 000 (10 488 по отраслевому обзору; ассоциация в 2024 году говорила о «более 11 000»). Рост «на 18% с 8 899» и доля 81% одиночных клиник из исследования не подтверждены. источники расходятся

LaserAway (США, 219 клиник на май 2026 года; акционеры — основатели, Ares Management с 2021 года и Seidler Equity Partners с 2018 года) в июне 2026 года, по сообщениям, начала изучать продажу при оценке более 2 млрд $; годовая EBITDA — около 150 млн $. информация уточняетсяСообщение деловой прессы; сделки пока нет.

SkinSpirit: в октябре 2022 года KKR купила миноритарную долю (31 клиника на момент сделки); GreyLion остаётся миноритарным акционером с 2018 года; 39-я клиника появилась в 2023 году через покупку Truth + Beauty. Данные о росте штата со 112 до 625 человек не подтверждены.

Размер мирового рынка medi-spa в 2026 году прогнозы оценивают по-разному: 25,9 млрд $ (прогноз 2022 года), 26,2 и 28,4 млрд $ — в более новых работах. источники расходятся

Велнес в отеле: выручка против прибыли

Отраслевая классификация делит отели на три группы: «крупный велнес» — выручка велнеса и досуга больше 1 млн $ или больше 10% всей выручки; «малый велнес» — меньше этих порогов; «без велнеса». Для спа-зоны используют свои показатели: загрузку процедурных кабинетов и выручку на доступный кабинет в сутки.

По итогам всего 2025 года картина перевернулась: отели «малого велнеса» впервые обогнали «крупный велнес» по росту ADR, RevPAR и GOPPAR, а по году GOPPAR составил 99 $ против 89 $. В США GOPPAR «малого велнеса» вырос на 6,1%, «крупного» — упал на 14,7%: расходы на персонал и энергию росли быстрее выручки.

ОАЭ: в люксовом сегменте отели «без велнеса» в 2025 году опережали обе велнес-группы по всем показателям, включая прибыль, хотя GOPPAR «крупного» и «малого» велнеса рос на 12,1% и 12,2%. В исследовании это объясняется практикой собственников сдавать спа и клиники в аренду профильным операторам: клиническая выручка и фонд оплаты врачей уходят из гостиничной отчётности, отель получает арендный поток.

Для специализированных курортов с обязательными многодневными программами исследование оценивает RevPAR примерно в 2,5 раза выше, чем у обычных курортов того же класса. оценка исследования, документально не подтверждена

Зонирование велнес-центра при проверке актива

При техническом аудите велнес-курорта консультанты смотрят на зонирование, потому что от него зависят возвращаемость гостей и загрузка кабинетов. Типичные требования: разделить активные зоны (уличная и спортивная одежда) и пассивные (халаты, переходы между процедурами и отдыхом); отделить полупубличную часть для дневных гостей от приватного ядра для проживающих; сделать ресепшн велнес-центра не меньше главного лобби; сразу за ним — кабинеты консультаций и диагностики; клинический блок примыкает к спа, но физически обособлен; брендированные резиденции — рядом с велнес-центром, с отдельным входом. оценка исследования, документально не подтверждена

Сделки с клиниками в США: запрет корпоративной медицины и схема MSO

Во многих штатах США (строже всего — в Калифорнии, Техасе и Нью-Йорке) лицо без врачебной лицензии не может владеть медицинской практикой, нанимать врачей для клинических услуг или получать долю от медицинской выручки. Поэтому фонды и гостиничные компании покупают не клинику, а сервисную организацию, которая управляет ею по договору.

Очерёдность денежного потока

• Практика собирает всю выручку от пациентов на своём счёте.
• В первую очередь оплачивается работа врачей и клинического персонала.
• Затем — прямые расходы практики (аренда, подписки, поставщики).
• Из остатка — согласованное вознаграждение сервисной организации.
• Сервисная организация оплачивает свои расходы и распределяет прибыль инвесторам; остаток сверх вознаграждения остаётся у практики по условиям договора.

Вознаграждение не привязывают к числу пациентов или проценту медицинской выручки — в строгих штатах это считается незаконным разделением гонорара. Его делают фиксированным или «затраты плюс наценка» и подтверждают независимой оценкой рыночной стоимости. При сделке оценивают нормализованную EBITDA сервисной организации (зарплата врача-основателя приводится к рыночной), а основателю часто оставляют долю, чтобы он получил второй платёж при перепродаже платформы.

Какие данные нужны для мониторинга сделок

Большинство сделок с отдельными отелями 4–5* и частными сетями клиник закрываются без раскрытия цены. Поэтому раздел M&A собирает данные непрерывно и сверяет их по нескольким типам материалов; ниже — что даёт каждый тип.

Наблюдения

Наблюдения — выводы из фактов выше, без оценки конкретных компаний.