Что строится

La Maviglia — курорт для гольфа и медицинского спа в коммуне Маруджо (провинция Таранто, Апулия), менее чем в километре от залива Таранто. Участок — 202 га оливковых рощ и виноградников в винодельческой зоне Примитиво ди Мандурия. В центре — массерия XVI века, которую реставрируют под клабхаус.

Объявление апреля–июля 2024 года: 125 ключей (70 сьютов, лодж на 20 номеров и 35 вилл), медицинский спа 5 000 м², четыре ресторана, частный пляжный клуб и поле для гольфа на 18 лунок. Владелец — швейцарская Ultimate Collection, основатель и руководитель проекта — Никола Кортезе. Открытие тогда называли на 2027 год.

С 18 декабря 2025 года работы остановлены приказом коммуны Маруджо из-за неоплаченной доли градостроительного взноса и отсутствия поручительской гарантии. В сентябре 2026 года мэр назвал открытие в 2027 году нереалистичным.

Карточка пайплайна и проверка

Карточка проекта в пайплайне строек сверена с материалами девелопера, решениями коммуны и отраслевой прессой. Главное расхождение — стадия: в карточке «СМР, 2027», по факту стройка с декабря 2025 года стоит.

Бюджет и капиталоёмкость

Заявленный бюджет проекта — 200 млн евро (2024). В сентябре 2026 года региональная пресса повторяет ту же величину как «более 200 млн евро».

На 125 ключей это 1 600 000 евро на ключ. При 36 виллах из публикации мая 2024 года ключей было бы 126, а показатель — около 1 587 000 евро. Это арифметика заявленных величин, не смета. оценка исследования, документально не подтверждена

Высокий показатель на ключ объясняется составом проекта: на 125 ключей ложатся поле для гольфа на 75 га с тремя искусственными озёрами, медицинский спа 5 000 м², реставрация массерии, более 40 исторических трулли, вертолётная площадка, энергоцентр и пляжный клуб.

Ввод курорта должен дать около 500 прямых рабочих мест — около 4 сотрудников на ключ. Такая плотность персонала встречается в ультра-люкс курортах и закрытых клубных резиденциях.

Земля и уже вложенные деньги

В декабре 2023 года структуры Кортезе купили у наследников семьи д’Айяла Вальва 202 га сельскохозяйственных земель и массерию La Maviglia. Итальянская проектная компания была учреждена одновременно с предварительным договором купли-продажи 16 марта 2023 года.

Цена земли в открытых материалах расходится: 13–16 млн евро в публикации мая 2024 года и около 13 млн евро в ответе мэра сентября 2026 года. источники расходятся

По словам мэра (сентябрь 2026), девелопер вложил около 20 млн евро собственного капитала: около 13 млн — земля и постройки, остальное — проектирование и первые инфраструктурные работы, начатые в 2024 году. К сентябрю 2026 года, по данным прессы, были проложены только две внутренние дороги.

Особая экономическая зона Юга

Проект одобрен в сентябре 2024 года через правительственную структуру единой особой экономической зоны Юга Италии (ZES Unica del Mezzogiorno). Для девелопера это единое экологическое разрешение (A.U.A.) вместо цепочки отдельных согласований.

Режим ZES даёт инвесторам доступ к налоговому кредиту на капитальные вложения и субсидиям Юга. Пользуется ли ими La Maviglia и в каком объёме, публично не раскрыто. оценка исследования, документально не подтверждена

С 1 января 2024 по 31 августа 2026 года по провинции Таранто в ZES зарегистрировано 48 проектов из 438 по Апулии; La Maviglia среди них — с оценкой инвестиций более 200 млн евро.

Коммуна Маруджо бюджетных денег в проект не вкладывает: внешняя и внутренняя инфраструктура — за счёт инвестора. Коммуна получает взносы на урбанизацию сейчас, а налог на недвижимость и туристический сбор — после начала работы курорта.

По данным прессы сентября 2024 года, в момент выдачи единого разрешения единственным участником итальянской проектной компании был бухгалтер, специализирующийся на привлечении льготного финансирования для предприятий.

Цены и коммерческая модель

Цены на проживание и на продажу вилл девелопер не публиковал: бронирование и продажи на сайте проекта не открыты.

Ближайший по классу действующий курорт региона — Borgo Egnazia в Савеллетри-ди-Фазано, принимавший саммит G7 в июне 2024 года. Сравнение по плотности: у Borgo Egnazia около 0,11 га на ключ, у La Maviglia — 1,62 га на ключ.

Исследование оценивает, что при 1,6 млн евро на ключ средний тариф сьютов должен быть выше 1 200–1 800 евро за ночь, либо часть из 35 вилл придётся продать как брендированные резиденции с управлением отельным оператором. оценка исследования, документально не подтверждена

Холдинг и проектная компания

Структура двухуровневая: швейцарский холдинг владеет проектом, итальянская компания держит разрешения и является стороной в отношениях с коммуной.

Основатель

Никола Кортезе — итальянский банкир, работающий в Швейцарии. В Credit Suisse руководил направлением спортивного бизнеса, затем был руководителем в частном банке Banque Heritage в Женеве.

В проекте Кортезе совмещает роли основателя, инвестора и руководителя проекта. Международный гостиничный бренд, оператор и институциональный соинвестор на октябрь 2026 года публично не названы.

Как остановились работы

Коммуна согласовала рассрочку градостроительного взноса при условии банковской или страховой гарантии. По данным коммуны, гарантия так и не была представлена.

В приказе сказано, что неисполнение обязательств снимает предпосылки действия разрешения на строительство. На сентябрь 2026 года площадка юридически заблокирована.

Исследование читает это так: при 200 млн евро бюджета и 20 млн уже вложенного капитала неоплата 175 757 евро и невыпущенная гарантия указывают, что основной строительный кредит на остаток бюджета (около 180 млн евро) не закрыт, либо банки не готовы давать поручительство компании без персонала и денежного потока. оценка исследования, документально не подтверждена

Проектная команда

Архитектура зданий и интерьеры — Oppenheim Architecture (Майами, Базель): объёмы врезаны в рельеф, тёплая штукатурка, местный камень и дерево, виды на вековые оливы. Ландшафт — швейцарское бюро Enea Landscape Architecture.

Подбор Irriplan и Turfgrass читается как ставка на поле турнирного уровня — по примеру римского Marco Simone, принявшего Кубок Райдера в 2023 году, первый в Италии.

Мастер-план и земельный баланс

202 га — почти площадь Монако (208 га). Участок над охраняемым берегом Монако-Миранте, который местные называют «морем семи цветов», примыкает к парку дюн Кампомарино. В Маруджо — замок XII века Castello dei Commendatori, связанный с орденом госпитальеров.

Участок разделён на две части. 115 га — огороженное ядро с гольфом, куда закрыт доступ по соображениям безопасности и ухода за полем. 87 га остаются действующим сельхозпредприятием: виноградники Примитиво, оливы, миндаль, инжир, гранат, вишня, цитрусовые и огороды для ресторанов курорта.

Поле: 18 лунок, пар 72, 75 га. Трасса проложена между вековыми оливами и инжиром; три искусственных озера, последняя лунка каждой девятки идёт вдоль воды. В игру включены более 40 трулли и пагьяр — апулийских конических построек сухой кладки — и неоклассическая триумфальная арка XVIII века с видом на Ионическое море. Есть двусторонний драйвинг-рейндж и зона короткой игры.

Сроки начала работ в источниках разные: мэр говорит о первых инфраструктурных работах в 2024 году, гольф-издание — о начале работ на поле в 2025 году. источники расходятся

• Пропускной пункт и главный въезд
• Отель La Maviglia
• Четыре кластера вилл: «Уливето» (3, 4 и 6 спален), «Маккья» (2 и 3), «Трулло» (3 и 4), «Примитиво» (3 и 4) по данным компании
• Клабхаус в массерии и лодж для гольфистов
• Логистический и сервисный центр, энергоустановки, фермерский дом
• Вертолётная площадка по данным компании

Номерной фонд и инфраструктура

Спецификация девелопера делит 125 ключей на три категории и добавляет клабхаус, рестораны и пляж.

На 125 ключей приходится 47 частных бассейнов: 35 на виллах и 12 у сьютов. оценка исследования, документально не подтверждена

Медицинский спа 5 000 м²

Спа разрабатывается со швейцарским консультантом Maina. Её руководитель Пол Фер — более 50 лет в международной пятизвёздочной гостиничной индустрии; спа-направление и обучение сервису ведёт Мартина Фер. В портфеле Maina — Therme Vals, Guarda Golf (Кран-Монтана), Bergwelt Grindelwald, Sopwell House и Mamula Island (Черногория).

Исследование добавляет в портфель Bad Schinznach; на сайте Maina этого объекта нет. оценка исследования, документально не подтверждена

5 000 м² на 125 ключей — 40 м² спа на ключ. Такая доля ставит спа в центр продукта, как в курортах превентивной медицины, где спа сглаживает сезонность загрузки. оценка исследования, документально не подтверждена

Медицинские профили

Спецификация девелопера называет зоны спа, но не программы. Исследование выводит из них четыре профиля. оценка исследования, документально не подтверждена

• Превентивная медицина и программы долголетия: углублённые чекапы, метаболические и возрастные изменения оценка исследования, документально не подтверждена
• Гидротерапия: бассейны и водные маршруты для сосудистой тренировки, лимфодренажа и снятия напряжения оценка исследования, документально не подтверждена
• Спортивное восстановление гольфистов: биомеханика, миофасциальный релиз, физиотерапия оценка исследования, документально не подтверждена
• Средиземноморский антистресс: климат побережья, маккия и сосны, питание с оливковым маслом, гранатом, инжиром, миндалём и цитрусовыми оценка исследования, документально не подтверждена

На октябрь 2026 года девелопер не раскрывал список медицинского оборудования и не объявлял клинического оператора.

Медицинская лицензия в Апулии

В Италии эстетические услуги (закон № 1/1990) и врачебная деятельность регулируются по-разному. Для врачебных консультаций, диагностики и физиотерапии нужна авторизация частного амбулаторного медицинского учреждения по региональному закону Апулии № 9/2017 — через коммуну и местное управление здравоохранения (ASL Taranto).

Пока разрешение на строительство приостановлено на стадии базовой инфраструктуры, процедуру медицинской авторизации начать нельзя. Медицинской лицензии у объекта нет. оценка исследования, документально не подтверждена

Вода

Полив 75 га поля, три озера, 47 частных бассейнов и спа в засушливой провинции Таранто — главный предмет критики проекта.

Позиция коммуны (сентябрь 2026): полив — в основном очищенными стоками очистных сооружений Маруджо, при необходимости — Мандурии; для поля выбран сорт травы с очень низким потреблением воды; используются замкнутые контуры.

Позиция критиков (сентябрь 2024): вода очистных Урмо нужна сельскому хозяйству провинции, которое страдает от засухи и бактерии Xylella fastidiosa, а её передача частному гольф-клубу перераспределяет общий ресурс в пользу закрытого курорта.

Доступ и местные жители

Огороженное ядро 115 га и частный пляжный клуб в парке дюн Кампомарино вызвали трения с жителями. Коммуна заявляет, что дороги к часовне Сан-Пьетро-ин-Беванья остаются открытыми, а 87 га агрозоны продолжают работать.

В сентябре 2026 года публицист направил мэру и Кортезе открытые вопросы о платёжеспособности застройщика и о доступе. В письме от 22 сентября жители пишут, что около двух лет пастухи с козами и овцами не проходят по via Marchese и им закрыт путь к часовне.

Остановка из-за долга 175 757 евро у проекта на 200 млн евро, одобренного правительственной структурой ZES для компании без персонала, получила политический резонанс в итальянской и зарубежной прессе в 2025–2026 годах.

Как менялся тон прессы

Что остаётся открытым

Даже при немедленной оплате долга исследование относит ввод курорта на 2029–2030 годы: 125 объектов размещения, сети на 202 га, агрономия поля на 75 га, оснащение и лицензирование спа 5 000 м². оценка исследования, документально не подтверждена

Земля 202 га у моря, единое разрешение ZES и готовый проект команды Oppenheim, Enea, Städler & Reinmuth и Maina исследование называет основой для трёх сценариев: вход институционального соинвестора, реструктуризация, покупка гостиничным или медицинским оператором. оценка исследования, документально не подтверждена