Строительство и CapEx: сколько стоит построить и когда платить
Стоимость строительства medispa-курорта на примере пилотного объекта: из чего складываются затраты, как прямая стоимость превращается в полную потребность в деньгах, сколько стоит каждый этаж, сколько длится стройка и как распределяются платежи по кварталам.
- Общая площадь (GBA)
- —
- Закрытая GBA (база ₽/м²)
- —
- Номерной фонд
- —
- Этажность
- —
- Уровень цен
- —
Данные раздела временно недоступны.
Часть 1 / 12
Итог: сколько всего нужно денег
Лестница CapEx: от прямых затрат до полной потребности в деньгах
Каждая ступень добавляет слой затрат. Тёмные столбцы Σ — промежуточные итоги: именно их разные участники проекта называют словом «CapEx».
| # | Ступень | Сумма, млн ₽ | Итог, млн ₽ | Итог, ₽/м² | Итог, ₽/номер |
|---|
Почему у CapEx несколько значений
Одна и та же стройка даёт разные цифры в зависимости от периметра: базовые или текущие цены, с землёй или без, с затратами на финансирование или без, в границах кредитора или всего проекта. Сравнивайте объекты на одной и той же ступени.
Часть 2 / 12
Насколько точна эта цифра
Почему оценка стоимости на инвестиционной фазе обычно ошибается
На ранней стадии проекта нет чертежей — есть идея, площадь и программа. Оценка на этой стадии — не одно число, а диапазон, и он сужается только по мере проработки проекта. Велнес- и медицинский курорт сложнее обычной гостиницы: бассейны, термы, медицина и кухни дорогие и инженерно ёмкие, а затраты до открытия и на финансирование легко забыть.
Одна цена за м² — не оценка
Метр номера, бассейна, кухни и кабинета диагностики стоит по-разному. Чем больше спа и медицины, тем сильнее ошибка средней цены.
Резерв зависит от стадии
Небольшой нормативный процент уместен для готового проекта. На стадии идеи неопределённость в разы больше — и это нужно закладывать.
CapEx — это не только стройка
Оснащение, операционное снаряжение, подготовка к открытию, эскалация цен и проценты в период строительства — тоже потребность в капитале.
Данные раздела временно недоступны.
Лестница зрелости оценки: от идеи к рабочей документации
Международная практика делит оценки на пять классов по степени проработки проекта. Выберите класс и посмотрите, в каком диапазоне с учётом резерва обычно оказывается фактическая стоимость.
Часть 3 / 12
Из чего складывается бюджет
Структура бюджета медиспа-курорта
Профессиональная разбивка CapEx: от участка до финансирования. Рядом — значения пилотного объекта (версия A, N = 1) там, где они есть; доля — от полной потребности в капитале пилотного объекта.
| Статья | Чья зона | Единица | Сумма, млн ₽ | Доля | ₽/м² | ₽/номер |
|---|
Значения пилота — суммы строк его сметы, разнесённых по статьям структуры; диапазон — там, где строки сметы его дают. «Входит в строку выше» — пилот учёл эти затраты одной суммой в родительской статье. «В пилоте не выделено» — в смете пилота нет такой строки: это и есть типичные упущения. Мы не подставляем оценочные числа.
Бюджет пилота и международные ориентиры
Доли от полной стоимости проекта без НДС по пяти категориям, принятым в международной практике девелопмента отелей. Ориентир — диапазон средних по классам отелей; у пилота — его собственные доли (версия A, N = 1).
| Категория | Международный ориентир | Типично | Пилот | Пилот на фоне ориентира |
|---|
Карта слоёв затрат: что чаще всего забывают
Полная потребность в капитале складывается из этих слоёв. Нажмите на слой, чтобы увидеть типичные упущения, почему они случаются и на какой стадии их обычно обнаруживают.
Структура затрат
«СМР» — слишком общее слово: прямые затраты раскладываются на контуры здания и на виды ресурсов, а полная стоимость — на классы A–F.
Контуры прямых затрат
Прямые затраты по видам ресурсов
Доля — от полной стоимости с НДС. Нажмите на класс, чтобы раскрыть статьи.
| Класс / статья | Сумма, млн ₽ | Доля | ₽/м² | ₽/номер |
|---|
Часть 4 / 12
Смета пилота под микроскопом
Данные раздела временно недоступны.
От тысяч строк сметы — к понятной структуре бюджета
Каждая строка сметы пилотного объекта разнесена по статьям международной структуры затрат. Ниже — что получилось: где сосредоточены деньги, сколько строк дают основную сумму, как распределены строки по размеру и насколько точна итоговая цифра. Строки сметы и цены за единицу остаются во внутреннем банке: на странице — суммы, доли и распределения.
Валюта
По какой структуре разложено
Статьи бюджета построены по элементному принципу международных структур затрат — ICMS 3, RICS NRM 1 и Uniformat II; для России рядом стоят главы сводного сметного расчёта по Методике 421/пр. Медицинское оборудование разделено на британские группы поставки 1–4.
Какой это класс оценки
По классификации AACE International оценка пилота — класс 4: объёмы посчитаны по каждой зоне программы площадей, но проекта инженерных систем и подтверждённых предложений подрядчиков почти нет. Поэтому итог — диапазон, а не одно число.
Почему подробная смета ещё не точная
Тысячи строк создают ощущение точности, но объёмы посчитаны по типовым профилям помещений, а не по чертежам. Главный риск — не в мелких строках, а в статьях, которых в смете нет вовсе. Почему оценка ошибается →
Карта бюджета: слой → статья → подстатья
Площадь плитки — сумма статьи. Нажмите на плитку, чтобы провалиться на уровень ниже; путь наверху возвращает назад. Справа — карточка статьи: сумма, доля, на м² и на номер, число строк сметы и виды ресурсов.
Таблица вместо графика
| Статья | Сумма | Доля | Строк сметы |
|---|
Правило Парето: немногие статьи и строки решают всё
Слева — статьи бюджета по убыванию суммы и накопленная доля полной потребности в капитале. Справа — то же для строк сметы: какая доля строк даёт какую долю прямых затрат. Проверять и торговаться нужно там, где сосредоточены деньги.
Пунктирная диагональ — если бы все строки были одинаковыми. Чем сильнее кривая выгнута вверх, тем больше денег в немногих крупных строках.
Из каких строк состоит смета
Строки сметы по размеру суммы на логарифмической шкале: сверху — сколько строк в каждом интервале, снизу — какую долю прямых затрат они дают. Мелких строк тысячи, но деньги — в правом хвосте.
Прямые затраты по этажам и видам ресурсов
Общепроектные затраты — каркас, фасад, котлован, магистральные сети, площадка — в смете не привязаны к этажам и показаны отдельной строкой.
Затраты зон по типу помещений
Чем подкреплены цифры
Именно эта структура определяет класс оценки: чем больше доля подтверждённых предложений, тем уже диапазон.
В каких единицах измерены строки
От прямых затрат к полной потребности — с полосой неопределённости
Каждая ступень добавляет слой затрат; на промежуточных итогах Σ — диапазон, в котором для оценки этого класса обычно оказывается фактическая стоимость: тёмная полоса — узкая граница, светлая — широкая.
Пилот на фоне международных удельных стоимостей
Стоимость здания пилота за м² закрытой площади — прямые затраты без FF&E и оснащения, участка и затрат собственника — против диапазонов нового строительства по типам объектов в долларах США (из части «Стоимость по типам объектов и странам»).
Часть 5 / 12
Где деньги физически
Этажи: площади и стоимость
Где в здании находятся функции и сколько стоит квадратный метр каждого этажа — с общепроектными затратами (котельная, сети, фасад, лифты и т. п.) и без них.
Матрица «этаж × функция», м²
Стоимость по этажам, ₽/м²
Часть 6 / 12
Когда платить
График строительства (диаграмма Ганта)
Фазы и работы пилотного объекта по месяцам. Красным выделены работы критического пути — их задержка сдвигает открытие.
График затрат и финансирования
Освоение бюджета по кварталам и классам затрат, накопленная S-кривая и пик квартальной потребности в деньгах. Шкала одинакова для обоих графиков.
Одни деньги — разный график
Бюджет один и тот же, а пик квартальной потребности в деньгах разный: от графика зависят лимит кредитной линии, проценты на период строительства и доля собственных средств на старте.
Накопленное освоение, % бюджета
Часть 7 / 12
Кто отвечает и по каким стандартам
Кто за что отвечает в оценке
Каждая строка бюджета должна иметь владельца. Архитектор задаёт площади и оболочку, дизайнер — отделку и оснащение, строитель и инженеры — конструкции и системы, оператор — всё, что нужно для открытия. Пробелы между ролями и есть главные упущения.
Стандарты и нормы, на которые опирается раздел
Классы оценки, структура затрат, резервы, поправка на оптимизм и группы медицинского оборудования — по международным стандартам и российским нормам. Соответствие статей структуры кодам стандартов — наше.
Соответствие структур затрат
Одна статья бюджета — в разных системах кодов: международные структуры затрат, российский сводный сметный расчёт и классификатор платформы A–F. Сопоставление — наше; на уровне подстатей коды есть в структуре бюджета выше.
Часть 8 / 12
Динамика стоимости строительства по странам
Индексы стоимости строительства: к общему базовому году
Официальная статистика стран: индекс затрат или цен строительства, пересчитанный к одному базовому году, и средний годовой рост за 5 и 10 лет — та эскалация, которую нужно закладывать в бюджет между оценкой и оплатой.
Ряды индексов ещё загружаются — данных пока нет.
Нажмите на страну в таблице, чтобы добавить её на график (до 8 стран).
| Последнее значение |
|---|
Индексы стран измеряют разное — затраты на жилое строительство, цены нежилого или зданий здравоохранения: сравнивайте темпы роста, а не уровни. Лицензии открытых данных
Часть 9 / 12
Стоимость по типам объектов и странам
Удельная стоимость нового строительства по типам объектов
Диапазоны долларов США за м² общей площади из открытых государственных справочников удельной стоимости (общественное достояние) и поправка на страну строительства. Это стоимость здания без участка, мебели и оснащения (FF&E) и затрат собственника.
Справочные удельные стоимости ещё загружаются — данных пока нет.
Множитель местности (США = 1,00)
—
| Тип объекта | В выбранной стране, $/м² | Медиана | Диапазон | США в среднем, $/м² | Точек |
|---|
Справочники отражают государственные заказы с их требованиями и не учитывают класс отеля: для курорта уровня 4–5★ и медицинского блока сравнивайте с собственными предложениями подрядчиков. Россия не охвачена.
Часть 10 / 12
Быстрая оценка проекта
Оценщик CapEx: диапазон по верхним статьям бюджета
Скрининговая оценка класса 5–4: программа площадей × удельная стоимость по типам объектов × поправка на страну, плюс доли структуры бюджета, резерв по классу оценки и эскалация до года старта. Все допущения показаны рядом; помеченные «пример» замените своими.
Часть 11 / 12
Скачать
Рабочие файлы для инвестфазы
Файлы формируются по запросу из тех же данных, что и страница. Каждая выгрузка получает свой номер и строку с источником (Пользовательское соглашение, раздел 4).
Чек-лист упущений инвестфазы
Типичные упущения оценки: почему случаются, к чему приводят, на каком классе оценки их обычно ловят, чья это зона и к какой статье бюджета относятся. Колонки «проверено» и «комментарий» — для вашей команды.
Шаблон структуры бюджета (118 статей)
Дерево CapEx с кодами международных структур и классификатора A–F, долями пилота и колонками для архитектора, дизайнера интерьеров, строителя и оператора. Суммы верхних уровней складываются автоматически.
Часть 12 / 12
Словарь RU ↔ EN
Термины сметного дела и девелопмента, которые встречаются на странице, — с международным эквивалентом и коротким нейтральным определением.
Пилотный объект (версия A), N = 1: концептуальная оценка одного объекта — ориентир для концепции и финансовой модели, а не смета, не проектная документация и не оферта. Диапазоны и сравнения появятся по мере добавления объектов.
Материалы базы знаний носят информационный характер и не являются медицинской консультацией, индивидуальной инвестиционной рекомендацией или офертой. Имеются противопоказания. Необходима консультация специалиста. Подробнее — Отказ от ответственности.