Недвижимость для благополучия: рост рынка, граница оценки и как устроены здания

Что такое недвижимость для благополучия

Сектор — это расходы на строительство жилья и коммерческих или институциональных объектов (офисы, гостиницы, смешанные и многоквартирные дома, медицинские и досуговые объекты), где благополучие заложено в проект, материалы и конструкцию, а также в сервисы, удобства или программу.

Долго этот продукт читали как курорт с большим набором удобств или как поселение для старшего возраста. Более широкое чтение включает воздух, звук, занятия на улице, место для встреч и доступ к природе. Большую часть часов человек проводит в помещении, поэтому здание рассматривают как часть профилактики, а не только как укрытие.

Жильё, рабочие места и всё, что между ними

Та же идея применяется и к новым зданиям, и к перестроенным. В жилье это уже мастер-планы, квартиры и кондоминиумы, городские кварталы, резиденции при курортах и спа, доступное жильё, экопоселения, совместное проживание и жильё для старшего возраста.

Зелёное строительство исторически целилось в энергию, воду и выбросы. Здоровое здание переносит задачу на человека внутри: воздух, свет, звук, материалы, движение и возможность восстановиться. Обе повестки теперь стоят на одних и тех же проектах и не всегда требуют одной и той же инженерии.

Мировой объём и оценка до 2028 года

Сектор много лет был самой быстрорастущей частью экономики благополучия. В 2023 году он достиг 438,22 млрд долларов США, около 2,9% мирового строительного выпуска. С 2019 по 2023 год среднегодовой темп составил 18,1%. Оценка до 2028 года — 912,6 млрд долларов при среднегодовом темпе 15,8%.

График за 2017–2028 подписывает начальный столбец как 148,5 млрд долларов и 2028 год как 912,6 млрд. Погодовые цифры, которые текст привязывает к календарному году, — в таблице ниже, а не в этом начальном столбце.

Рост на фоне строительного выпуска

С 2019 по 2023 год строительство для благополучия росло на 18,1% в год, а всё строительство — на 5,1%. В пандемийный год 2019–2020 этот ряд всё ещё вырос на 21,6%, тогда как строительный выпуск снизился на 0,8%, а мировой ВВП — на 2,6%.

Затем строительство замедлилось: с 16,7% роста в 2020–2021 до 1,9% в 2022–2023. Ряд благополучия тоже замедлился, с 24,8% в 2020–2021 до 13,4% в 2022–2023, и остался заметно выше строительства. В 2022–2023 сам строительный выпуск упал в Азиатско-Тихоокеанском регионе (−1,3%), на Ближнем Востоке и в Северной Африке (−2,2%) и в Африке южнее Сахары (−7,6%).

В каждом регионе за 2019–2023 темп сектора был примерно в три–четыре раза выше темпа строительства, или ещё больше. Быстрее всего росли Латинская Америка и Карибский бассейн и Европа — там и общее строительство было относительно сильным. В Северной Америке темп сектора долго оставался высоким и ослаб в 2022–2023 вместе со строительством. Ближний Восток и Северная Африка сохранили быстрый темп сектора даже при более слабом строительстве, включая заметное падение стройки в 2022–2023. В Азиатско-Тихоокеанском регионе есть крупные быстрые рынки — Австралия, Япония, Китай, Индия — но региональный темп сдерживали колебания и спад строительства в 2022 и 2023 годах, в том числе в Китае, Японии и Южной Корее.

Насколько рынок сконцентрирован

Северная Америка, Азиатско-Тихоокеанский регион и Европа вместе дают 99% мирового рынка. Северная Америка — крупнейший регион 2023 года, 44%.

Двадцать крупнейших стран почти не меняли порядок после 2019 года. На США приходится 41% мирового итога 2023 года. США и Канада вместе с Китаем, Австралией, Японией, Великобританией, Францией и Германией — 85%. Многие из этих стран росли быстрее мировых 18,1%.

Двадцать крупнейших страновых рынков

Европейский рынок 2023 года — 95,91 млрд долларов, среднегодовой темп с 2019 года 20,1%. Великобритания, Франция и Нидерланды росли быстрее 21% в год каждая. Германия — седьмая в мире: 13,69 млрд долларов и 12,1%. Норвегия — тринадцатая: 3,35 млрд долларов и 13,1%.

WELL и Fitwel, 2016–2023

WELL и Fitwel — две международные системы, нацеленные на здоровье людей в здании. Первые сертификации WELL выданы в 2014 году. Первые проекты Fitwel — в 2016-м. С 2017 по 2023 год число полностью сертифицированных проектов выросло более чем в сорок раз. На конец 2023 года их было 3 375. Более 55% — в США. Большинство — офисы, гостиницы или торговля; около 19% — жильё.

На март 2024 года ещё 1 800 проектов были в работе (Fitwel) или на предварительной стадии (WELL), в основном в США, Китае и Канаде. Эти сертификаты — лишь срез рынка в определении выше. Крупные арендаторы также переносят критерии на весь портфель и сертифицируют только штаб-квартиру.

Регистрация и сертификация WELL стоит примерно 0,16 доллара за квадратный фут (около 1,72 доллара за квадратный метр), с порогом около 8 000 долларов и потолком около 98 000 долларов в зависимости от площади. Fitwel — примерно от 6 500–7 500 долларов за проект, без обязательного замера на объекте. В одной сравниваемой выборке средняя ставка составила 52,53 доллара за фут для WELL и 55,26 для Fitwel; разница может быть в локации, а не в марке.

Другие рейтинги, включая зелёные стандарты

Другие инструменты ближе к устойчивости или восстановительному проектированию, а не только к благополучию: среди них Living Building Challenge и One Planet Living. LEED и BREEAM добавляют внутреннюю среду и здоровье людей в здании. В Японии офисная сертификация здоровья внутри CASBEE провела первые оценки в 2019 году и к апрелю 2024 года охватила 153 объекта.

Проекты уже могут идти по совместному пути WELL и LEED. В 2020 году рамка здоровья и благополучия со стороны зелёного строительства расширила задачу за пределы выбросов — к здоровью, справедливости и устойчивости.

WELL v2

Текущая версия WELL оценивает десять концепций: воздух, вода, питание, свет, движение, тепловой комфорт, звук, материалы, разум и сообщество. Отдельная черта — проверка на объекте независимым оценщиком: летучие соединения, реверберация, спектр света, химия воды и множество других замеров.

Дополнительный капитал — фильтрация, материалы с низкой эмиссией, консультанты и сама проверка — объясняет, почему этот стандарт чаще стоит на первоклассных офисах, штаб-квартирах и дорогом жилье.

Fitwel

Fitwel — более масштабируемый из двух, в том числе для целых портфелей. Оценка документальная: лестницы, которыми реально пользуются, пешеходная сеть вокруг здания, комнаты для родителей с детьми, запрет курения и другие стратегии с опубликованным обоснованием. Обязательного приборного теста воздуха нет.

Инструмент социальной эффективности того же семейства рейтингов связывает отчётность с шестью темами финансового риска: вред окружающей среды для здоровья, климатическая устойчивость, вовлечение сторон, справедливость, физическая активность и активные перемещения, биофильные элементы.

DGNB

На немецкоязычных рынках DGNB — единая система для среды, стоимости, социокультурного и функционального качества и технического качества, а не раздельные «зелёная» и «здоровая» марки.

Для интерьеров и новых зданий отдельно выделен воздух в помещении. Для высшей ступени в зданиях с механической вентиляцией предел — 1 000 мкг/м³ для суммы летучих органических соединений и 60 мкг/м³ для формальдегида, замер на объекте не позже чем через четыре недели после отделки.

Больше свежего воздуха и энергия, которой это стоит

Задача низкой энергии уплотняет оболочку, режет потери тепла и возвращает воздух в оборот. Задача здоровья поднимает кратность обмена, снижает рециркуляцию и ставит тонкие фильтры, которые вентиляторам приходится продавливать. Нагрев или охлаждение большего объёма наружного воздуха требует больше энергии.

Проверки после заселения часто находят здания LEED и BREEAM на 15–30% в стороне от энергетической модели из-за того, как люди ими пользуются, а здания с жёстким требованием к воздуху могут быть более чем на 30% выше базового расхода энергии. Практический выход — рекуперация тепла, фасады, которые всё ещё можно открыть, и вентиляция, которая зависит от того, есть ли кто-то в помещении.

Почему спрос расширяется

Ожидания людей и более ясное понимание зданий — то, на чём отчёт держит дальнейший рост в жилье, офисах, гостиницах, учреждениях и других типах. Сдвиг, начатый в 2020 году, остаётся рамкой: люди ищут здания, которые защищают здоровье, а не только зал на первом этаже.

• Воздух в помещении становится базовым требованием — в жилье и в офисах, школах, больницах, магазинах и на производстве. Дым пожаров усилил ту же тревогу. Растущий корпус работ связывает воздух с мышлением, настроением и результатом.
• В проекты добавляют парки, отдых на улице, деревья и общественные зелёные пространства, и есть давление делить эти блага с теми, у кого доступа было меньше.
• Зелень и биофильный проект связывают со стрессом, настроением, мышлением и восстановлением. Работы по нейроэстетике считают красоту, звук, запах и прикосновение материалом проекта. Просоциальные планировки используют против одиночества: уличная жизнь, места сбора, случайные встречи.
• Там, где медицина финансируется публично, здоровые свойства доступного жилья аргументируют как более ранние расходы и более позднее лечение. Свойства, начатые в этом секторе, ожидаются в обычном планировании.
• В дорогой недвижимости благополучие ушло дальше зала, спа и бассейна — к природе, вниманию, сну и социальной жизни. Отчёт ждёт те же свойства в середине рынка и в специально построенном арендном жилье.
• Поездка на велнес-курорт описана как путь к покупке дома с тем же дневным ритмом: основное жильё, второй дом, таймшер и другие формы общей собственности. Курорты и гостиничные марки добавляют резиденции, в том числе в городах, и от девелоперов ждут партнёрства с уже известными велнес-марками.
• После удалённой работы более здоровый офис — один из немногих практических поводов вернуться. На слабом офисном рынке арендатор может просить эти свойства в договоре.
• Правила отчётности долго весили экологическую сторону ESG гораздо сильнее социальной. Рост темы благополучия тянет внимание к социальной стороне. Активы под управлением в этом стиле инвестиций описаны как десятки триллионов долларов, а правила раскрытия ужесточаются.
• Здоровье человека и здоровье среды считают одной темой. Политика уже толкает эффективность, нормы, приборы, выбросы и зелёное финансирование. Покупатели также хотят меньших расходов на содержание и более здоровой комнаты.
• Форматы, которые просят, уже разные: башни, семейные пригороды, аренда, студенческое жильё, жильё для старшего возраста, совместное проживание и короткие стоянки для тех, кто работает в дороге. В мегаполисе спрос собирается вокруг воздуха, воды, шума, психического здоровья, зелени и фитнеса. В пригороде — вокруг ходьбы, транспорта, велосипедов, отдыха на улице и соседей. Участок добавляет своё: парк, берег, источник, исторический центр или клинику рядом.

Старение и решение домохозяйства

В Юго-Восточной Азии рост населения 65 лет и старше на 32,7 миллиона человек к 2035 году, до 11,6% населения. Более высокие доходы сдвигают расходы к профилактике, и дом покупают как способ сохранить самостоятельность — с наблюдением и более здоровым интерьером, а не как разовую поездку.

Шесть сторон, которые проект может закрыть

Нет контрольного списка, который решает, что считать. Проект может взять часть из шести сторон ниже и не брать остальные. Сертификации — это шаблон и сигнал арендатору. Они не граница рынка.

• Физическая: нетоксичные материалы, чистые воздух и вода, сон, движение, активные перемещения, здоровая еда и профилактические услуги. Примеры — тропы, парки, дневной свет, циркадный свет и тепловой комфорт.
• Социальная: планы, общие комнаты и программы, благодаря которым соседи знают друг друга, и место, где на это остаётся время. Примеры — дома для нескольких поколений и общие события.
• Психическая, эмоциональная и духовная: природа, культура, красота, смысл и место для отдыха и для жизни, которая не сводится к работе. Примеры — вода, искусство и тихая комната.
• Среда: нетоксичные, возобновляемые, малоотходные и эффективные материалы и быт, в котором меньше ездят, меньше выбрасывают и сохраняют среду обитания. С более жёсткой погодой к этому добавляется устойчивость: открытое пространство, водно-болотные угодья, своя энергия, зелёные крыши, отражающие материалы, местные посадки, сад.
• Сообщество: смешанные функции, доходы, возрасты и культуры и планировка, которая строит доверие дальше своего круга. Примеры — диапазон цен, площадь и общая комната.
• Экономическая: повседневная жизнь — работа, школа, покупки, отдых — на короткой дистанции и не одним способом передвижения, жильё, которое тянет больше одного дохода, и путь подняться выше. Примеры — смешанные правила землепользования, пеший центр, жильё с работой и транспорт.

Здоровые места, которых нет в цифре строительства

Цифра строительства не считает сообщества, которые уже здоровы без специально построенного проекта. Места, известные долгой жизнью, приведены как пример: привычки и общий уклад, а не новое здание. В Японии города в программе «умного» благополучия работают с парками, тротуарами, фитнесом, цифровыми инструментами, транспортом и ходьбой, чтобы старшие жители оставались активными и среди людей. Район в Романье связывает местный бизнес и события вокруг движения, еды, природы и культуры.

Когда город вкладывается в транспорт, парки, тропы и общие комнаты, частный проект менее необходим. Пока такой доступ не стал обычным, отчёт ждёт, что спрос на специально построенные проекты будет расти.

Расклад затрат 1-9-90

Рабочее сокращение для типичного работодателя, на квадратный метр: 1% — энергия и коммунальные услуги, 9% — аренда и базовое содержание, 90% — люди: оплата, льготы и связанные налоги.

Снижение расхода энергии на 10% экономит тогда около 0,1% этой стопки. Рост результата людей, или меньше больничных, или удержание, на 10% двигает около 9% — порядок самой аренды. Поэтому задача переносится с прибора учёта энергии на качество комнаты.

Воздух в помещении и когнитивный результат

CogFX — эмпирическая пара к раскладу 1-9-90. На лабораторной стадии люди в более комфортном «зелёном» режиме — выше вентиляция и очень низкие летучие органические соединения — показали примерно вдвое более высокий когнитивный результат, чем в обычном офисе, разница 101%. Более высокая кратность обмена, более тонкая фильтрация частиц и более жёсткий контроль углекислого газа были связаны со скоростью, вниманием и планированием.

Более поздняя стадия в реальных офисах нашла значимую связь мелких частиц с более медленным когнитивным ответом. В деньгах выигрыш продуктивности на человека превысил дополнительное электричество на вентиляцию более чем в 150 раз.

Материалы, природа и свет

Биофильный проект здесь — пространственная система, а не растение в лобби: прямой контакт с дневным светом, водой, растениями и движением воздуха; косвенный — через дерево, камень, фрактальные узоры и биоморфную форму; и комнаты, где есть и укрытие, и обзор.

В полевом исследовании, на которое он ссылается, переход из бетонного офиса в офис с преобладанием дерева был связан со снижением кортизола в волосах с 317,2 пг/мг до 286,4 пг/мг и с почти двукратным ростом самооценки продуктивности. Те же страницы связывают помещения с большим количеством дерева с более низкой симпатической активацией, более быстрым восстановлением после стресса и возвращением способности удерживать внимание.

Постоянный искусственный свет сглаживает циркадный ритм и связан с проблемами сна, обмена и настроения. Системы, которые он описывает, меняют спектр в течение дня: более сильная синяя составляющая утром, более тёплый и тусклый свет вечером.

Премии к аренде и к цене

По сертифицированным европейским офисам средняя премия к аренде — 21% относительно зданий без сертификата за 2016–2021 годы и 26–29% на отдельных рынках. В том материале 67% европейских инвесторов и арендаторов готовы платить больше за свойства, которые улучшают физическое и психическое здоровье.

По жилью премия к цене продажи — от 5% до 35%, премия к аренде — от 7% до 10%. Полный пакет здорового здания даёт общую отдачу 129% и окупаемость около 4,36 года. Эти премии — не вторая цифра объёма рынка 2023 года.

Оценщики всё ещё с трудом ставят число на циркадный свет или когнитивный выигрыш, пока договор аренды не подписан по более высокой ставке. Противовес — устаревание: здание, которое не проходит проверку здоровья или социальной устойчивости, быстрее пустеет и хуже продаётся, а то, которое проходит, считают ключевым активом.

Калькуляторы

Три калькулятора, которые уже были на этой странице, остаются здесь: доходность девелопмента, модель рабочего места на раскладе 1-9-90 и сумма нагрузок для набора процедурных. Они применяют шаги, заложенные в эти калькуляторы. Они не заменяют рыночные таблицы выше.

Курорты и гостиницы

Сектор делится на вектор жизни и гостеприимства и вектор ухода. Гостиницы сгруппированы по размеру велнес-предложения. Крупный велнес в этой группировке — предложение свыше 1 млн долларов или ниже 10% выручки: оба порога даны вместе, и страница не выбирает один из них. Операционные соотношения — ниже. Доход не от номера (спа, членство, питание) позволяет крупной группе держать маржу. Небольшая группа сильнее прибавила в загрузке, а конвертированная прибыль была примерно на 21% хуже, потому что она не могла продавать высокомаржинальное членство и процедуры.

Жильё и проживание для старшего возраста

В жилье долгого пребывания очистка воздуха медицинского класса, гипоаллергенные материалы, акустическое разделение и программа сообщества — практический стандарт дорогого сегмента.

Проживание для старшего возраста на тех же страницах — жильё для людей старше 50 лет, где гостиничный сервис соединён с постоянным клиническим наблюдением (реабилитация, лекарства, уход) и социальной программой против изоляции и когнитивного снижения.

Клиники, гостиницы ухода и резиденции

Вектор ухода — пересечение клиники и курорта. Клиники долголетия, нацеленные на биологический возраст, секвенирование и терапии, которые замедляют клеточное старение, — место резкого роста венчурного финансирования: около 57 млрд долларов к 2022 году и множество новых площадок в США, Швейцарии и Великобритании. Гостиницы ухода рядом с крупными больницами описаны как более дешёвая койка для реабилитации и для тех, кто приехал лечиться.

Самый новый шаг — та же медицина внутри квартиры. Среди названных примеров — резиденции SHA на Аль-Джурфе с клиникой профилактики, интерьером с низкой токсичностью и наблюдением дома и расширение Lanserhof, включая Зюльт за 120 млн евро и Тегернзе. Рынок долголетия, долго построенный вокруг протоколов, собранных для мужчин, поворачивается к женской физиологии и в программах, и в комнатах.

Погода, жара и те, кто строит

Экстремальная жара, штормы, ливни и паводки теперь часть задачи. Минимум, который называет отчёт, — защита от вредного воздуха, загрязнённой воды, крайних температур и штормов: дома с низким углеродным следом, своя возобновляемая энергия, отражающие материалы, зелёные крыши, посадки под климат и среды обитания, водно-болотные угодья и водосборы вокруг участка. Микросети и восстановительный, круговой быт — следующий спрос. Сообщество, которое легче для земли, описано и как способ снизить климатическую тревогу.

Строители — одна из профессий, наиболее открытых жаре. Отчёт отмечает смерти от теплового удара и пишет, что счёт, вероятно, занижен, потому что жара стоит и за несчастными случаями. Покупатель этого вреда не видит. Отчёт всё равно относит его к тем, кто строит: проект благополучия, который калечит строящих, противоречит заявлению.

Разрыв между верхом рынка и обычным домом

Наверху рынка список — свой зал и спа, оборудование восстановления, комната для медитации, барокамера, инфракрасная сауна, холодная купель, датчики в ванной, тяжёлая фильтрация, циркадный свет, вид, спорт на улице, еда и закрытый клуб. В середине и внизу список — без свинца и без плесени, защита от грязного воздуха, шума и света, автобус, магазин, зелень и район, который безопасен и устойчив. Цены и ставки сделали второй список труднее купить.

Смысл отчёта в том, что доступная версия не нуждается в дорогих удобствах. Ей нужны нетоксичные материалы, вентиляция, дневной свет, биофильные элементы, место на улице, место собраться и связь с местной экономикой. В некоторых городах этого не будет, если местные правила не оплатят лишнее время или не потребуют его.

Правила, которые мешают более здоровому плану, и здания, от которых болеют

Нормы не успели за тем, что уже известно о зданиях и здоровье. Отчёт называет зонирование, которое запрещает смешанное использование и более высокую плотность, правила улиц и парковки, которые мешают ходьбе и закрепляют автомобиль, и исключающие правила, которые сортируют людей по доходу, возрасту и расе. Задержка на разрешении — это время и деньги, поэтому команды, которым приходится спорить с нормой, часто не спорят.

Отдельный провал — само здание: загрязнённая вода, обрушение башни, ущерб от землетрясения, пожары облицовки, больные офисы, плесень в школах, свинец и асбест, материалы, которые выделяют летучие вещества, и загрязнение воздуха от твёрдого или газового топлива для готовки. Причины в тексте — нормы позади науки, нормы, которые не исполняют, и слишком мало денег, чтобы чинить уже известное. Формулировка отчёта прямая: удобство благополучия не помогает, если конструкция или материалы могут сделать человека больным или убить его.

Заявления без инженерии

Такой же провал со стороны маркетинга — заявление о здоровье, которое вентиляция, акустика и эксплуатация не держат. Зелёная стена в лобби, стол для работы стоя, бесплатные фрукты или коврик для йоги могут быть всем заявлением, пока формальдегид или мелкие частицы остаются выше здравого предела, а открытый офис остаётся громким.

Поскольку полная проверка дорога, многие команды проектируют «в духе» стандарта и пропускают независимый аудит. Без проверки после заселения и без наблюдения в эксплуатации проектное заявление тает. Те же страницы отмечают конфликт с покупателем, который хочет отдачу сразу, а капитальные затраты — как можно ниже.

Европейское раскрытие и германский толчок к жилью

Европейский пакет раскрытия — отчётность об устойчивости, раскрытие устойчивого финансирования и таксономия, включая социальный модуль, который ещё формируют, — причина, по которой сертификат здоровья теперь используют как доказательство, а не только как табличку. Фонды, которые классифицируют продукты по более строгим статьям, должны показать, что здание не наносит существенного вреда среде и что оно вносит вклад в здоровье, доступность и безопасность.

По рынку Германии описана нехватка специализированной медицинской недвижимости, более трудное финансирование при высоких ставках и закон об ускорении жилищного строительства, действующий до конца 2030 года, который должен снизить трение разрешений, в том числе для более здорового жилья.

Кампус, где лестница — очевидный путь

Развёрнутый пример — берлинский технологический кампус, который соединил сохранённые исторические залы с новыми офисами и получил предварительный WELL Gold вместе с высшей оценкой DGNB и сертификацией цифровой связности.

Датчики следят за летучими соединениями, углекислым газом, температурой и влажностью, и вентиляция добавляет отфильтрованный наружный воздух в комнату, когда она наполняется. Лестницы стоят там, где их видно, раньше лифтов. Дворы озеленены, материалы натуральные, а подземный гараж рассчитан более чем на 600 велосипедов и электробайков, с душевыми, вместо обычной автостоянки такого размера. Акустические панели и свет, который меняется в течение дня, стоят там, чтобы снизить сенсорную перегрузку.

К чему это сводится

Сектор уже велик, сконцентрирован и всё ещё растёт быстрее строительства, а сертификация — сигнал, а не определение. Цена здания начинает включать то, что комната делает с вниманием, стрессом и дыханием, и что заявление без замера не переживёт столкновения с правилами раскрытия.

Инженерное напряжение такое: герметичное здание с низкой энергией и здание с большим объёмом чистого наружного воздуха — не одна и та же машина. Рекуперация тепла, воздух только туда, где есть люди, и материалы, которые не выделяют летучие вещества, — практический ответ. Игнорировать этот сдвиг — способ, которым портфель устаревает. Построить это — способ, которым тот же портфель сохраняет отдачу и социальный результат.